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房市死亡预言房产

2018-12-06 22:29:43

房市死亡预言-房产- ——

2008年,国家宏观调控政策的作用显现,市场供给方资金链条绷紧,需求方处于明显观望状态,商品房交易量大幅下降,房价上涨幅度逐步放缓,房地产市场景气回落。

(一)房地产开发企业资金链条绷紧,企业资金来源增速明显回落,个人按揭贷款已出现负增长

从资金供给总量来看,房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰,2008年较2007年环比开始出现下降。同时,资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅下降,从1~2月份的31.9%,降到1~7月份的19.1%,下降了12.8个百分点。这种趋势估计第四季度仍将持续。

从资金来源看,房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。2008年以来,开发企业自筹资金同比仍有较快增长,且增幅不断增加,但其余类型的资金来源增幅均有显着下降。到2008年7月,原本季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩,同比增长为15.7%,与上年30%~40%的增幅相去甚远,订金及预付款增幅为9.7%,也和前期差距很大。尤其值得注意的是,由于需求者观望情绪浓厚,商品房成交量大幅下降,个人按揭贷款到7月份已经为负增长,同比减少5.7%。由此可见,房地产资金供给的情况已经不容乐观。

房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加,同时,银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款,以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。

(二)房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降,土地购置面积增速回落

房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示,2008年季度,三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%,较上年同期增幅都有显着上升。到第二季度,这种情况出现了明显改变,房地产投资开发的减缓作用开始显现,新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%;7月份,三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。

2008年、第二季度,尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重,土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%,土地储备成本持续增加。随着房地产企业资金链的抽紧,从年初到7月份,土地购置面积大幅下滑,由1~2月份同比增长35.8%,降到1~7月份的5.2%。

土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降,正是房地产投资减缓的重要表现,而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延,预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。

(三)需求方观望,居民购房意愿低,全国住房成交量出现大幅下降

受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响,居民购房意愿显着降低,观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折,买房赠装修、赠汽车、赠电器,无理由退房等多种促销方式,仍难打破购房者观望情绪,启动市场。央行8月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示:第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降,未来增收信心不足;未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%,创1999年调查开始以来水平。2008年年初以来,商品房销售面积急剧下降,1~2月份,同比下降4.2%,1~7月份,同比下降已经达到10.8%,与2007年同期上涨20%~30%的水平形成天壤之别。

(四)全国房价上涨幅度逐步放缓,“珠三角”部分热点城市已出现房价回落

在房地产供给方资金链紧张,新开工、施工面积增幅回落,需求方观望,成交量大幅下降的情况下,全国房价上涨幅度逐步放缓,由2008年1月份同比上涨11.3%,到8月份同比上涨5.3%,涨幅下降了6个百分点,同时,8月份,环比首次出现下降,降0.1%。

“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降,8月同比下降已达到6.4%,二手住房下降幅度更大,8月份,同比增速下降14.9%。8月份,广州房屋销售价格增速同比也出现下降,下降1.8%。

(五)地方经济受到较大影响,部分地方政府积极出手救市

房地产投资是投资的重要组成部分,从全国的平均水平看,占到固定资产投资的25%左右,在有些城市超过50%。对于地方政府而言,房地产投资的下滑和交易量的萎缩,已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况,部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。例如,西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》,按照规定,西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间,购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%~1.5%的政府补贴;沈阳市政府宣布了一系列“暖市”方案,包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等;河南省政府规定,自9月1日起,河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等,同时可享受到商业银行所提供的房贷惠利率;厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施,希望刺激房地产市场消费,挽回楼市的颓势。

(六)住房保障工作进一步加强,各地取得一定进展

2008年的《政府工作报告》,明确提出抓紧建立住房保障体系,指出:解决城市低收入群体住房难,靠廉租住房和经济适用住房;帮助中等收入家庭解决住房难,是增加中低价位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以来强调的住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现,根据国务院机构改革方案,组建住房和城乡建设部,并专门成立住房保障司来负责此项工作。

一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。2月4日,中国人民银行、银监会发布《经济适用住房开发贷款管理办法》,明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。3月3日,财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中指出,个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税;廉租住房经营管理单位的租金收入,免征营业税、房产税;对个人出租住房所得减征10%的个人所得税。3月21日,住房和城乡建设部发布《关于加强廉租住房质量管理的通知》,对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。随后,住房和城乡建设部发出通知称,规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况,廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行,尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。

地方住房保障工作也取得一定进展。如《上海市2009年住房建设计划》中,规定经济适用住房和廉租住房分布,优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地,主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设,特别是该计划中还提到,结合中心城区产业调整、工厂置换来安排一定量的廉租房和经济适用房用地;《广州市住房建设规划》中指出,2008年将供应保障型住房用地0.5~0.9平方公里,规划建筑面积100万~180万平方米,2009年计划供应同类用地0.8~1.01平方公里,规划建筑面积158万~200万平方米;珠海市政府出台《2008~2010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案》,决定在未来3年,推出1899套廉租住房,新建5072套经济适用住房,通过实物配租、货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式,解决全市低收入家庭和其他困难群体的住房问题,并将城市低收入家庭住房解困与政府考核挂钩;2月18日,北京市建设委员会正式公布《限价商品住房管理办法(试行)》,首批限价房源16377套也将在10月15日前完成选房。

其一、长时间的市场累积与民众观望,势必将抗风险能力低的开发商摆在风口浪尖上。在民间资本与银行贷款无望的情况下,开发商必然会采取降价措施,降价的直接影响就是祸及邦邻,之后对整个区域市场产生震荡。在新乡,虽不比一线、二线城市,但碍于大的经济形势,还是会受到些影响。目前个别开发商已经开始采取价格策略,且收效甚佳。但根据新乡的市场状况,在泡沫小,房价空间小的形势下,可以推断,降价的持续时间不会太长。

其二、建筑材料成本大幅下调,光钢筋一项就下调过半,水泥等相关建筑成本也随之下调,再加上土地等成本的相应减少,房价几乎已经被夯实。若根据目前的时间推断,这批具有竞争力的房子将在来年的4、5月份推出;所以目前新乡房价略微调整在于情理之中。那么根据目前的市场状况,房地产开发商对项目做适当降价或大幅降价,都是着眼大局之举,也不排除有亏本经营的可能,一但走出今年的经济调整期,房地产公司将全面恢复活力。所以可以武断的说,现在乃至未来6个月内的房子,都适于购买,再迟恐生变故。

其三、政府多方面出台惠民政策。从央行两次降息到“新政”出台,都不难看出政府对楼市的重视。其中,要申明两点,在前期的市场调解中,政府出台的任何政策都不是打压房价或限制房价,而是平抑房价,意思就是在政策的调控下,不至于让房价不理性的上涨或疯长,目的是要其稳中有升;第二点是救市不只是救楼市,而是通过楼市盘活其他关联行业,楼市只是一个点罢了。

由此,我们可以从中得到很多信号。那就是楼市的短期调整只是对中小房地产公司的洗牌,而并不能动摇大的品牌房地产公司的根本;加之政府短期救市,对楼市的惠民政策的出台,定会对有购买需要的购房者产生触动。另外,房地产公司的让利也不是无底线的,一但突破底线,将祸及整个经济体。从另一个方面说,政府或其他开发商也不会让这种局面出现。

据常规判断,在年前,房地产公司大多要清偿工程款或相关账务,资金压力大,促销或大幅降价促销是一种必然,这期间买房,不需要笔者说,大家也能够有一个直接的判断。年后是房地产销售的淡季,年前的资金紧张加之年后的淡季,将给房地产公司雪上加霜,那么2、3、4月份也将是的购房时机。

泥泞和沼泽困不住坚强卓绝的房地产人,希望在未来的几个月中,房地产公司能够轻装简从,积蓄力量,对5月的阳光坚定信心。同时,也希望购房者能够选准时机,买一套让自己满意、经济、实惠的放心房。

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